工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

昨(24)日最新出爐的北台灣6縣市2016年預售新屋調查顯示,除宜蘭開出紅盤,全年上漲4.52%之外,其餘5區全部趴下;不過,台北市相對抗跌,跌幅最小,2016年僅小修3.12%,顯然建商願意讓利的幅度並不大,市場預期2017年房價「軟著陸」的緩跌趨勢不變。

住展雜誌企研室經理何世昌昨天表示,最新調查完成的2016年預售新屋房價漲跌趨勢顯示,去年全年北台灣6縣市房價,是「跌多漲少」,顯示房市仍陷在修正格局中;惟目前還處於低利率時代,房價跌幅十分緩慢。

何世昌預期,2017年北台灣都會區預售新案的價格走勢,可能還是維持「軟著陸」趨勢不變;不過,房價愈是降得慢,成交量就愈不容易放大,今年恐怕還是「有價無量,有量無價」的格局。

調查指出,北台灣6縣市房價最抗跌的台北市,2016年全年緩跌3.12%,比2015底每坪平均回跌約2.7萬元。其中第4季每坪達83.9萬元,季跌每坪1.5萬元、約1.76%,呈連兩季下跌。

至於台北市各區房價,何世昌分析,近年是呈現蛋黃、蛋白區輪跌格局,沒有任一區價格戰特別嚴重,難吸引買方出手,所以成交量陷入昏迷。

今年由於有許多高價新豪宅案釋出,預期蛋黃區房價會受到拉抬,但仍不會改變修正趨勢。

北台灣唯一開出紅盤的宜蘭,2016年Q4房價攀升至23.1萬元,季漲約3.13%、年漲約4.52%。

新北市預售新屋方面,2016年第3季好不容易中止連5季下跌,但Q4又走軟,封關行情以每坪39.7萬元坐收,季跌1.49%,4字頭關卡失守,累計全年下跌4.34%。

1.個別協商諮詢 針對與個別金融機構協商,以降低月付金、利率或延長還款期限,提供相關細節的諮詢服務。

2.前置協商諮詢 針對因消費借貸、自用住宅借款、信用卡或現金卡契約,向銀行借貸而無力償還者,依據債清條例向最大債權銀行申請協商者,提供相關細節的諮詢服務。

3.更生諮詢 針對擬向法院提出更生申請者,提供相關細節的諮詢服務。

4.二次協商 針對「九十五年度銀行公會債務協商」及「消費者債清條例前置協商」已毀諾但仍有還款能力及意願之債務人,提供「個別協商一致性方案」相關細節的諮詢服務,協助擬定合適的還款方案。

銀行貸款服務:

1.信用貸款 提供貸款諮詢服務,整合各家銀行貸款方案,依客戶本身條件建議優惠的利率及還款方式。

2.整合負債 將多筆貸款、卡債整合為一家銀行貸款,以本息均攤方式加速還款,達到降低利息、負債單純化的目標。

3.房屋貸款 提供房屋轉貸、增貸、二胎的專業分析與規劃,以客戶本身條件提供極有利的房貸諮詢服務。

4.企業貸款 公司設立滿一年可申請辦理;中小企業各類信保基金、押標金、周轉金;大型工程合約貸款、國內外信用狀額度;應收帳款、客票、機器設備、存貨、LC融資,一通電話專人服務。

5.汽車貸款 原車融資、汽車轉貸,條件簡單方便辦理,最快審核過後一天就撥款!各式車種諮詢、免費估價!

因為每個人的財務條件皆不同,主要影響因素有:

01. 薪資

02. 年資

03. 信用狀況

04. 有無勞保

05. 負債狀況

06. 有無擔保品

07. 有無保人銀行貸款利率怎麼算

08. 職業別(公司規模/穩定性/安全性)

09. 照會流程

10. 各金融機構內部徵審準則

11. 其他

銀行會依照貸款人的風險高低來決定你的額度及利率,但每家銀行選擇判定財務條件的項目不同,因此還是要找了解各家銀行貸款商品的專家,根據每位消費者的財務狀況,提供量身的服務建議。

觀念一:為增加價值而負債

確認為何負債,這是非常重要的。例如:投資在自己的學習上,讓自己增值或是購買增值性商品:如房子、土地,借貸是有必要的。但花費在日常生活的消耗品,例如吃大餐、買件名牌衣服、出國渡假等,就沒那麼必要,寧可克制消費慾望,也不要借錢來做奢華的消費。

觀念二:負債金額要在有能力還款的範圍內

許多人在借錢後,完全沒有考慮到還款能力,之後發現即使不吃不喝,薪水也都不夠還債。然而,貸款若是遲繳,通常銀行會加罰滯納金,一般是利息的10%,有的則為未償金額的2%,加上信用卡、現金卡利率18%或以上,小額信貸前六個月3%至4%,第六個月起會提升至10%以上,利滾利的結果就會像滾雪球般,讓負債更多、負擔更重,更是無法處理,到時不僅會被殘忍的催繳,還會留下信用不良的記錄。以後若想再申請其他貸款,便會碰壁,或是被核定更高貸款利率,得不償失。

那到底要如何評估自己的還款能力呢?一般而言,還款能力大約是月薪的25%,如果月薪四萬元的話,每月可以負擔的償還金額約一萬元。

觀念三:釐清低繳款金額內幕

許多貸款商品標榜繳款金額低,那是因為前六個月只還息不還本的寬限期,或前幾個月利率較低,讓人誤以為有還款輕鬆的假象,本金沒還,利息怎可能減少?因為利息都是按未還清的本金餘額計算的,在本金沒降低的情況下,利息當然居高不下。許多債務人會以為自己很努力在還款,到最後才發現原來還的大部分都是利息,本金才還一點點,多花許多冤枉錢還不能把債務還清才是最可怕的。(強調)

觀念四:要清楚複利的可怕

千萬別小看”複利+時間”的威力,他們可是哥倆好的超級吸金機!他們結合在一起後,會讓債務無窮大,這就是複利的概念。舉例一萬元,以年複利10%每月計息計算,若完全沒有償還情況下,三年後的本利和(本金 + 所產生的利息)是13,482元,十年後,便是198,374元,增加將近20倍。

所以高利率的信用卡和現金卡,盡量不要使用循環信用,否則一開始只是欠小錢,經過時間和複利的累積,將滾出一大筆債務。所以有債務時就要,即時行動有效解決債務,才不致於付出更高的代價。

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